以房地产作价入股或投资设立新公司涉税案例分析！
2019-01-28 12:00
以房地产作价入股或投资设立新公司，投资方需要缴纳增值税及附加，土地增值税（房地产企业）、企业所得税， 印花税，被投资方缴纳契税（被投资企业为投资企业100%全资子公司，被投资企业免征契税）、房产税、城镇土地使用税、印花税（属于企业改制不缴印花税）。
各税种具体如何计算缴纳，作为17年来从事房地产财税研究的地产财税专家，对上述问题进行涉税分析的基础上给出我们的建议，希望对您有所帮助。结合案例，分析如下：
案例1：A 公司为一家房地产开发企业，该企业为增值税一般纳税人， 2018年 4 月以自行开发后自用 2 年的一栋房产评估作价4000 万元入股到增值税一般纳税人 B 公司，取得 B 公司 30%的股权, 该房产2016 年3月建成并竣工， 占地面积 800 平方米。双方约定共同承担投资风险， 相应的权属变更手续已于当月完成。
案例解析
1、A公司（投资方）的税务处理
（1）增值税及附加税费
《营业税改征增值税试点实施办法》（ 财税〔2016〕36 号）第十条规定，销售服务、无形资产或者不动产，指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。同时， 第十一条规定， 有偿， 指取得货币、货物或者其他经济利益。对于本案中 A 公司将房产投资入股换取 B 公司的股权行为属于有偿取得“ 其他经济利益”， 属于销售不动产行为， 应缴纳增值税。
根据《国家税务总局关于发布〈纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法〉的公告》（ 国家税务总局公告 2016 年第 14 号） 第三条第二款规定， 一般纳税人转让其 2016 年 4 月 30 日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税， 以取得的全部价款和价外费用为销售额， 按照 5%的征收率计算应纳税额。
本案中， A 公司投资入股的房产为 2016 年 4 月 30 日前自建， 因此，
A 公司需缴纳增值税 190.48 万元[4000÷（ 1+5%） ×5%]， 城建税 9.52 万元（ 190.48×5%），教育费附加 5.71 万元（ 190.48×3%），地方教育附加 3.81万元（ 190.48×2%）。
特别注意：营改增前，根据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（ 财税〔2002〕191 号） 规定， 以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。所以，在日常征管过程中，部分企业往往认为营改增前不属于营业税征收范围，营改增后理所当然也不属于增值税征收范围，这种理解是错误的， 企业应避免这一误区。
（2）土地增值税
以房产投资入股是否涉及土地增值税，主要看投资主体及被投资企业是否为房地产企业。《财政部、国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（ 财税〔2015〕5 号） 规定， 单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业， 暂不征土地增值税。但上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。鉴于本案中 A 公司为房地产开发企业，因此针对其投资行为征收土地增值税。
本案中， 假定该房产允许扣除项目金额为 2800 万元（ 包括取得土地使用权所支付的金额、旧房及建筑物的评估价格、评估费用、转让房地产有关的城建税、教育费附加、地方教育附加和印花税）， 则 A 企业应缴纳土地增值税为 302.86 万元［（ 4000÷（ 1+5%） -2800） ×30%］。
（3）企业所得税
企业将开发产品用于投资的行为，企业所得税政策比较明晰。企业所得税法
实施条例第二十五条和《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（ 国税发〔2009〕31 号文件）第七条，都明确规定了企业将开发产品用于对外投资等行为应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移， 或于实际取得利益权利时确认收入（ 或利润） 的实现。
（4）印花税
企业以房地产投资入股属于财产所有权的转移，根据印花税规定应当按“ 产权转移书据” 税目征收印花税， 投资双方均要按万分之五的税率缴纳印花税。假设双方签订的合同未分别注明不含税金额和增值税税额，A 公司需缴纳印花税 2 万元（ 4000×0.5‰ ）。
《财政部 国家税务总局关于企业改制过程中有关印花税政策的通知》（ 财税〔2003〕183号）规定，企业因改制签订的产权转移书据免予贴花。）
2、B公司（被投资方）的税务处理
（1）契税
契税暂行条例细则第八条规定，以土地、房屋权属作价投资、入股，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠予征税。由于契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人，因此，以房地产投资入股，按规定应由接受房地产投资的被投资方在办理产权转移手续时缴纳契税。本案中， B 公司应缴纳契税 114.29 万元［ 4000÷（ 1+5%） ×3%]。
（2）房产税
本案中，A 公司对外投资的房产已做权属变更，即房屋的产权已归 B 公司所有，因此房产税应由 B 公司缴纳。根据房产税暂行条例的规定，应按房产原值作为计税依据计征房产税。不考虑其他因素，假设 B 公司计入固定资产原值为 3923.81 万元［（ 4000÷（ 1+5%） +114.29］， 则 B 公司每年应纳房产税32.96 万元［ 3923.81×（ 1-30%）×1.2%］。
（3）城镇土地使用税
根据物权法的规定，建筑物、构筑物及其附属设施出资的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分，也就是俗称的“ 地随房走” 。因此，A 公司投资入股的房地产下的土地使用权随之也转移到被投资企业所拥有，依据城镇土地使用税暂行条例第二条，B 公司应按规定计缴城镇土地使用税。该房产所坐落地址城镇土地使用税每平方米税额为1.5 元，则 B 公司每年需缴纳城镇土地使用税 1200 元（ 800×1.5）。
（4）印花税
投资双方均按照“ 产权转移书据” 税目缴纳印花税，B 公司也要缴纳印花税2 万元。《财政部 国家税务总局关于企业改制过程中有关印花税政策的通知》（ 财税〔2003〕183号）规定，企业因改制签订的产权转移书据免予贴花。）
以土地投资入股如何缴纳土地增值税？
甲公司以其名下未经开发的一宗国有土地使用权，于2016年1月份取得，面积10,000平方米，原取得成本为11,400元/平方米，投资入股到乙房地产公司用于房地产开发，作价23,000元/平方米，需缴纳多少土地增值税？
以土地投资入股（任意一方为房企），应缴纳土地增值税，应以投资入股价作为土增税收入，同时计算相应成本、税费作为扣除项目。分析如下：
一、收入、扣除项目的确定
1、根据《财政部 国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税[2015]5号）相关规定，文件中规定的改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。企业在重组改制过程中经省级以上（含省级）国土管理部门批准，国家以国有土地使用权作价出资入股的，再转让该宗国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以该宗土地作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门批准的评估价格，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。办理纳税申报时，企业应提供该宗土地作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门的批准文件和批准的评估价格，不能提供批准文件和批准的评估价格的，不得扣除。
2、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定：纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。计税依据为纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额（增值额）。
此属于土地增值税征税范围，应以土地评估价格作为收入，以土地的取得成本、费用作为扣除项目计算征税。
二、交易税费
1、印花税
根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定：（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。
根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第九条规定，细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。
房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。
根据《国家税务总局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发[1991]155号）相关规定，十、“产权转移书据”税目中“财产所有权”的转移书据的征税范围如何划定？“财产所有权”转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。
依据上述规定，销售房地产开发产品缴纳的印花税，属于与转让房地产有关的税金，予以扣除。购买土地缴纳的印花税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
2、投资入股征收增值税
由于土地是营改增前取得，可适用增值税简易征收。
三、土地增值税不能加计扣除
根据国家税务总局《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号）规定，具体计算增值额时应注意：
第一、对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定的目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。显然，这种情况没有规定加计扣除项目。
第二，对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用、开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。需要纳税人注意的是，这种情况虽然可以加计扣除，但在计算转让土地使用权加计扣除项目时，仅是对开发成本加计扣除，对土地成本价款不加计扣除。此以土地投资入股，无加计扣除。
四、税额计算表
事项
税费
金额（元）
备注
原取得时价款及税费
土地出让金
11,400
每平方米价格
契税
342
税率3%
印花税
6
取得土地支付的印花税，税率0.05%
其他
-
土地登记费等
交易环节税金
增值税
1,043
按5%简易征收
增值税附加
125
城建、教育附加7%、3%、2%
印花税
11
转让土地环节印花税，税率0.05%
加计扣除
－
－
无
扣除项目合计
－
11,878
投资入股价
－
21,905
每平米入股价
增值额
－
10,027
增值率
－
96%
适用税率
－
40%
单方税额
－
3,417
应交土增税
34,167,497
土地面积10,000平方米
占销售额比率
16%返回搜狐，查看更多
责任编辑：
