作为西安城南规模最大的城改项目之一，雁塔区杜城村城棚改项目终于迎来了首次开发用地供应。
号称总规划用地1789亩、总投资超400亿元的这个“巨无霸”项目，除了云南地产一哥俊发之外，陕西本土千亿国企的身影也已经显现。
264.212亩，39.9亿元起
今天，西安市自然资源和规划局、西安市公共资源交易中心发布了《西安市国有建设用地使用权网上挂牌出让公告》【西土出告字（2022）88号】。
此次出让的3宗地共计264.212亩，整体位于西部大道以南、融创西安宸院/新城首府以东、茅坡路以西、樱花二路以北，全部为住宅用地。其中：
宗地一，位于西部大道以南、雅居乐铂琅峯以北、规划路以东、茅坡路以西，地籍编号为YT2-25-132，净用地面积33310.75平方米（折合49.966亩）。土地用途为住宅，容积率不大于2.8，建筑密度不大于20％，绿地率不小于35％。地上总建筑面积不大于93270平方米，其中住宅建筑面积不大于87646平方米，住宅配套设施面积不大于1760平方米，住宅配套商业面积不大于3834平方米。地下建筑面积不小于34543.5平方米。
宗地二，位于西部大道以南、雅居乐铂琅峯以北、规划路以东、茅坡路以西，地籍编号为YT2-25-133，净用地面积58052.5平方米（折合87.079亩）。土地用途为住宅，容积率不大于2.8，建筑密度不大于20％，绿地率不小于35％。地上总建筑面积不大于162547平方米，其中住宅建筑面积不大于152794平方米，住宅配套设施面积不大于5575平方米（含幼儿园配套4050平方米，公办预留）,住宅配套商业面积不大于4178平方米。地下建筑面积不小于60215.5平方米。
宗地三，位于西部大道以南、雅居乐铂琅峯以北、规划路以东、茅坡路以西，地籍编号为YT2-25-134，净用地面积84777.81平方米（折合127.167亩）。土地用途为住宅，容积率不大于2.8，建筑密度不大于20％，绿地率不小于35％。地上总建筑面积不大于237377平方米，其中住宅建筑面积不大于223134平方米，住宅配套设施面积不大于9805平方米（含幼儿园配套4050平方米，公办预留），住宅配套商业面积不大于4438平方米。地下建筑面积不小于88784.5平方米。
按照土地出让文件，上述三宗地内的社区服务、幼儿园等公建配套设施建成后无偿移交雁塔区相关部门。
这3宗地的挂牌起始价分别为7.89亿元、13.17亿元、19.25亿元，折合地价分别为1498.82万元/亩起、1512.07万元/亩起、1513.76万元/亩起，楼面地价分别为8029.38元/㎡起、8102.27元/㎡起、8109.46元/㎡起。
本次土地出让将会设定最高限价，当报价达到最高限价时，不再接受更高报价，转为公开摇号方式确定竞得人。
按照计划，这3宗地的挂牌时间为2022年9月27日9时至2022年10月13日16时整。
杜城村城棚改项目用地
此次出让的这3宗地，系雁塔区杜城村城棚改项目用地的一部分。
2021年8月27日，西安市自然资源和规划局发布了《关于雁塔区杜城村城棚改项目DK-15、DK-16、DK-17、DK-18、DK-19、DK-22宗地规划条件的公示》，其中的DK-17、DK-18、DK-19就是此次挂牌出让的3宗地。
值得注意的是，位于西部大道以南的这几块地属于雁塔区杜城村城棚改项目西沣路片区用地，并不与大家印象中位于西部大道以北、雁南公园以东的杜城村城改连在一起。
按照当时的规划信息，YT2-25-132宗地建筑限高80米，规划机动车停车位1008辆，非机动车停车位933辆，出口位于西侧、南侧，地块内部配套有居民健身设施、养老服务中心等；YT2-25-133地块内限高80米，规划机动车位1755辆，非机动车位1625辆，出口位于东侧、南侧，地块内部配套有一所12班的幼儿园；YT2-25-134宗地限高80米，规划机动车位2564辆，非机动车位2373辆，东、南、西、北四个出口，地块内配套有1所12班幼儿园、4处居民建设中心、便民店等等。
从此次出让的这几块地的位置来看，西南角、东南角分别为教育用地，分别为规划中的雁塔区第四中学、雁塔区第七小学，另外西部大道板块还有雁塔区第二小学、雁塔区第二中学、大雁塔小学西沣分校，教育资源非常丰富。
同时，这个板块还有一个价值点，那就是商业。除了此次出让的这几块地北侧紧邻西部大道是2宗共计36.75亩的商业用地之外，这几块地向东500米就是在建的宜家荟聚、规划中的山姆会员店，再加上西部大道以北规划的金地广场，未来1000米范围内将会形成三大购物中心。
目前，融创、金地、新城、万科、雅居乐等全国性房企此前已经在周边有项目开发，但大部分项目均已经售罄，目前在售的是金地中央公园二期，毛坯高层售价在1.95万元/㎡左右。地块西侧紧邻的融创西安宸院目前二手房挂牌价在2.34万元/㎡左右，在8月份这个小区的二手房关注度位居西安全市前列！
综合来讲，这几块地是非常优质的地块，并且与早期该区域出让的地块容积率普遍比较高相比，此次出让的这3宗地容积率只有2.8，舒适度会更高一些。结合这几块地的楼面地价在8100元/㎡左右，预计入市后毛坯高层售价起码在2万元/㎡左右。
俊发+陕建？
公开信息显示，雁塔区杜城村城棚改主体是陕西乾和实业有限公司。2018年10月26日，俊发集团就与陕西乾和实业签订西安杜城村项目合作协议。
陕西乾和实业有限公司目前的股东结构为：西安俊发房地产开发有限公司占60%，陕西广汇宏泰实业有限公司占40%。
头顶“城改”专家的俊发，准备在西安大干一场！
根据2020年11月杜城村安置房建设启动时俊发地产官方发布的信息：西安俊发城，项目改造范围约2300亩，整体拆迁面积约200万㎡，总建筑面积约540万㎡，总投资超400亿元。其中，项目改造综合用地约1789亩，涉及村民约1600户（4700余人）。此外，教育用地约214亩，涉及学校共计6所，规划2所中学和4所小学。
通过这组数字，就可以看出这个项目在西安的地位，绝对称得上是一个“巨无霸”项目。当然，与其它城改项目类似，这个上千亩的项目是被多条道路、公园分割成了多个地块的，并不连在一起。
而在俊发集团官微发布的西安俊发城多张效果图中，有一张效果图与本次出让的几块地形状相似（下图）。
当时俊发城启动时，很多人就质疑俊发地产能否啃下西安这个千亩城改项目，毕竟城改的难度不是一般开发商能够扛下来的，此前就有多家头顶“城改专家”的房企在西安经历了煎熬甚至败走西安。
没想到，大家的担忧应验了。
2021年下半年以来，受到地产大环境的影响，俊发地产也遇到了一定的困难。包括销售额大幅下降、债务违约等等，这也引发了西安当地媒体对于西安俊发城的关注，大家实地探访后发现2020年11月已经启动的安置房建设进展缓慢。对此，地产房剑今年7月份在杜城村安置房建设现场实地探访也得到了证实。
虽然说俊发地产的流动性遇到了一定的困难，开发西安杜城村城改项目明显吃力，但好在这个项目属于一个优质项目，大量的开发用地对于每一家开发商都具有极强的吸引力。对于俊发而言，引入新的合作伙伴共同开发是最佳的选择！
虽然说俊发在杜城村城改项目上新加入的合作方尚未官宣，但值得注意的是在今年6月28日，杜城村改造主体陕西乾和实业有限公司（俊发持股60%）与陕西建工房地产开发集团有限公司联合注册成立了陕西实泰置业有限公司、陕西泰筑置业有限公司，这2家公司的注册地址均位于陕西省西安市雁塔区杜城街道子午大道8号。
这意味着，势头正猛的陕西本土国有房企陕建地产或将介入到杜城村城棚改项目之中，或将与俊发共同开发这一千亩城改大盘。
当然，这些都是基于公开信息的推断，最终哪家房企会摘这几块地，10月份就知道了。
