近年来，物业管理纠纷层出不穷，此类纠纷能否适用《消费者权益保护法》予以双倍返还成为一个焦点。
物业公司在进入一个小区为居民提供物业服务之前，都会签订物业管理合同。虽然在物业管理服务合同上签字的是业主委员会，但业主委员会仅仅是业主大会的一个代表机构。物业管理服务合同中规定的相关权利义务的主体仍是业主大会。业主大会实际上是一个由物业管理区域内的全体业主对物业实施管理的一种自治性的组织。它由全体业主组成，是全体业主的代表。业主大会选聘、解聘物业管理企业都是以全体业主代表的身份作出的，在签订物业管理合同时也是如此。归根结底，接受物业管理服务的真正主体是全体业主个人，而不是业主委员会也不是业主大会。这与消费者权益保护法所要求的消费者应当是个人而不是单位或组织是相符合的。
因此业主完全符合判断消费者的标准，即消费者是获取生活资料，满足自身生活消费需要的个人以及消费者是通过商品交换形式获取生活消费资料和接受生活消费服务的个人这两个标准。
在实践中，最常见的欺诈情形就是物业管理企业在物业管理和服务乱收费中自立项目乱收费，如以装修押金、水电安装费、“自来水二次加压费”等名义随意收费，或者是超过规定标准收费，如超过价格主管部门规定的标准，多收物业管理费、停车费、垃圾清运费、卫生费等；甚至有的物业管理企业只收费少服务或不服务，业主交了物业管理费后，享受不到应有的服务。为此，国家发改委会同建设部制定发布了《物业服务收费明码标价规定》，要求物业管理企业在其服务区域内的显著位置或收费地点，采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册和多媒体终端查询等方式实行明码标价。而实行政府指导价的物业服务收费应同时标明基准收费标准、浮动幅度以及实际收费标准等。此外，物业管理企业不得利用虚假的或者使人误解的标价内容、标价方式实施价格欺诈，不得在标价之外，收取任何未予标明的费用。
物业管理公司是经营者，物业管理企业所提供的实际上是一种可务行为，因而，笔者认为，物业管理合同纠纷可以适用《消费者权益保护法》的规定，业主团体可以援引该法保护自己权益。适用消费者权益保护法，可以对物业管理服务的消费者——业主的利益进行更有效的保护。
作者单位：红桥区人民法院
